从年底开始，房企们或多或少都与土储危机扯上关系。

何为土储危机？

即有效储备不多。虽然各家房企年的销售额都很不错，千亿企业越来越多，各家房企土地储备账面上也能支撑更大的发展，但是进一步梳理以后却发现，为了冲刺销售额，年把好卖的存货能卖的都卖了，土地储备看起来庞大，剩下的储备大多是：

①无法开发的长期项目（如证照不全、一二级联动等）；

②现金流较差的项目（如产业项目、商办项目等）；

③尾盘库存（如住宅底顶楼、商铺、车位等）；

④一二三四线地王项目（地价接近现状房价）。

土地储备账面上看起来很不错，但是“有效储备”并不多，不少计算的货值根本不算货值，或者要变现就要严重折价。虽然很多问题也不完全是投资人员的责任，但真的要追溯起来，大部分的风险在投资拿地的时候就已经存在了。

地拿错了，就真的成了变不了现的土地“储备”了，为了补决策失误的现金流亏空，需要拿更多的好项目来进行弥补。

为此，今年以来，房企也对投资拿地提出了更高要求——精准投资。在“少拿地后悔一时，拿错地毁一企”的无形压力之下，投拓人如何才能做到精准？显然，市场调研是必须首要做好的一件事儿！投拓人可不能因为没有事先做好市场调研，就做了历史罪人，毕竟投资有风险，俗话说一入投资深似海，本金不完人难归。

投资的市场调研，就是针对地产相关的市场信息进行系统的收集、整理和分析，为投资决策提供信息。

市场调研有着很深的地域性，因为地产项目位置的固定性。投拓人对地产市场的切入，一般由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，再从宏观回到区域市场和单个楼盘。不断的循环往复、融会贯通，才能真正切准市场的脉搏。

一般情况下，做一个城市进入研究报告，需要的是3年，而不是3个月！为什么？

肯定会有人辩驳，现在的市场环境瞬息万变，周期越来越短，3年的数据是否是已经过时了。

确实，这么多年的房地产运行轨迹已经很明确的告诉我们，现在的房地产周期越来越短，越来越呈现小周期的状态，往往月度数据统计出来后，3个月的数据出趋势，但是市场已经飞起来了，土地市场更加发动在前，3个月已经连尾巴都抓不住。并且，做报告一般要1个月左右，往往写报告的时候，就已经风来风往了。

既然这样，房企为什么还要研究这些城市？研究，是因为不懂、不熟悉。如果研究周期很短，报告还没写完，土拍市场已然拉了几个涨停，门槛太高进不去，研究不研究就没意义了。

而历时3年的研究，则可以帮助企业判断该城市未来3年的热点会在哪里、城市的发展方向在哪里、城市的集中就业地在哪里、通勤与配套如何、城市的财务生态如何等等。

要进入某个城市，首先就必须确定当地是否有地可拿？可选土地的区域在哪里？该城市的年度供地计划、城市的发展规划、棚改计划是怎样的？除此之外，还需在政府走访中寻找供地热点，毕竟进该城市的切入点，就是这些信息。城市的发展方向几乎等同于政府重点资源投放区域，这是投资必须关心的问题。

此外，还需