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最近，南宁二手房「停贷」的消息满天飞。

我后台咨询二手房贷款的留言量也在暴增。看得出来，停贷事件让各位都忧心忡忡。

前段时间，我就出了《独家调查：南宁部分银行开始对二手房「限贷」了》和《调查：不得不承认，南宁大额贷款越来越难了！》这两篇关于二手房贷款的推文，详细解读了对贷款的限制及其影响。

这波二手房停贷，在某个角度上，确实会打乱一些老铁的换房计划。

但最难受的不是购房者，而是二手房中介。

二手房「停贷」的真相

关于二手房停贷，老铁们先得弄清楚两个概念。

首先，南宁不是二手房「停贷」的个例。停贷风波已经在全国多个城市蔓延。

目前，武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆等热点城市大量的二手房贷吃紧。

有的大行是直接停贷了，有的是可以签单排队放款，有的是少量签单但要搭配理财产品。

南宁的情况跟全国差不多。

根据电话采访的情况，南宁的银行对于二手房贷款业务大概分为三个类别：

暂不接受二手房贷款的银行包括：交通银行、北部湾银行、浦发银行、平安银行、

可申请排队放款的银行包括：建设银行、农业银行、中国银行、兴业银行、桂林银行、

只针对定向合作单位放款的银行包括：工商银行、招商银行、邮政储蓄银行、

虽然与两个月前的调查结果相比，各家银行的政策略微有些变化。但可以肯定的是，下半年二手房贷款的额度会越发紧张。

其次，这波「停贷」不是为了打压房价，而是为了稳定金融市场的风险平衡。

年12月31日，中国人民银行和银保监会发布了关于《房地产贷款集中管理制度的通知》。

这份通知明确指出：房地产贷款和个人住房贷款的比例，不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

▲来源：中央人民政府网站

简单来说，就是银行对于房地产市场的贷款，无论是一手房还是二手房，都不能超过限定额度的比例。

那么在同等条件下，无论是出于整个房地产市场的宏观经济因素还是房产增值空间因素，银行贷款都会更倾向于一手房。

因此，二手房的停贷不会影响到一手房的贷款，只是在贷款人的资质审核上会更加严谨。

停贷之后，谁最难受？

对于刚需购房者来说，其实不必过于紧张。

二手房停贷后，老铁们可以选择一手房，无论是从未来的价值空间还是从居住舒适度来说，同等条件下的一手房会比二手房有优势。

真正难受的是炒房客、二手房产中介和那些着急置换的改善购房者。

我们先来捋捋，二手房停贷之后，市场会引起怎样的连锁反应。首先影响的就是成交量下降，停贷从本质上限定了二手房的流动性。那么，对于手里囤积有投资性质房产的炒房客来说，想要找接盘侠套现的难度将增大，降价或将成为他们的唯一出路。据安居客数据显示，今年第二季度，南宁二手房市场价格持续走低。

▲信息来源：安居客

二手房价格下行的因素包括：市场货量增加、限贷门槛提高和一手房价格波动这三个方面。其中，贷款门槛和一手房价格是主要因素。

但二手房价格下行对于购房者来说却是「福音」，只是愿意买二手房的老铁不是为了学区就是兜里银子不够，又有几个人能承受全款？

而且，南宁目前的房贷利率基本维持在6%以上，居全国第二。

对于真有购房需求的老铁来说，新房未来的价格想象空间远比二手房大，谁又甘心做二手房的接盘侠和韭菜？

▲数据来源：融大数据研究院

房住不炒，二手房停贷无疑给这些炒房客们上了一课，也让二手房产中介和改善购房者躺了枪。

对于专吃这碗饭的从业者来说，二手房中介的主要收入来源是佣金。当大面积停贷引发的成交量下降，对他们来说可是「生死存亡」的事。

一方面是限贷停贷将整个行业的门槛拉高，不可避免的将客源引流到一手房市场。

另一方面，全国多地开始出台一、二手房指导价。如最先出台政策的深圳，甚至出现了价格倒挂的情况。

虽然南宁目前还没出台相关指导政策，但当有一天出现二手房指导价低于业主的心理价位时，二手房的成交周期和难度也将进一步加大。

难怪有些二手房中介从业者戏称这行是「夕阳行业」，忧患情绪溢于言表。

二手房中介能否自救?

二手房停贷的对于那些大型连锁的中介品牌影响不会太大，因为他们都有系统的一手房资源和业务板块。

在日常操作中，除了劳动密集型的「电call」拓客外，也会采取「一二手联动」的方式给客户匹配房源，二手成交下滑就做一手好了。

但对于那些扎根小区周边的小型中介或「1人公司」来说，一手房资源本来就有限，到手利润也比不上大型连锁。如果赖以生存的二手房全面停贷，一手房又没有足够的资源和利润，那将是「灭顶之灾」。

摆在他们面前的就只有两条路：要么被大型连锁「招安」，要么趁早改行。

我跟一个做中介的哥们聊过这事，其实这两条路都不是他想要的。

如果选择加盟某连锁品牌，确实对开展新房业务有所帮助。但加盟费、后台端口费、房产评估费、权证办理费等等这些管理费用的增加，无疑会降低利润率。

而且给业务员的提成还不能减少，这行的流动性很大，不管有没有能力，一不开心分分钟辞职给你看。

明面上还是一个老板，实际上还不如一个打工的拿得多。

如果不加盟，新房的渠道资源肯定不够那些连锁拼，单靠不断下滑的二手房业务和租赁单，日子也同样艰难。

对于未来的计划，他也有自己的想法。

从长远考虑，他计划选一家门店管理系统比较到位的连锁品牌加盟。反正都要被洗牌了，不如找个稳一点的「靠山」。

第二步，招一个责任心和能力都不错的店长把店面的日常工作给管起来。分些管理股出去，虽然利润会少点，但自己可以抽身出来做些别的。

至于改行，这位哥们也不是没有想过，但最终还是放弃了这个念头。

用他的话说：做了十多年中介，大多数朋友和客户都是在这行认识的，离开这行还真不知道能做点什么。

虽然，这只是一个「老中介」面临市场变化而做出的选择，但他面临的问题并非个例。

据了解，目前南宁的二手房中介行业，还有大概30%左右的小型中介公司面临着同样的问题和抉择。

还有一些选择加盟了的中介门店，也因为市场变化和经营不善而面临「关门」的危机。

现在的房产中介太难了。

这段是送的

年，中国的房地产成交量是17.36万亿元。

▲数据来源：智研咨询

在房住不炒的大环境下，能做到连续六年增长，除了政策的刺激还离不开金融的支持。

想要延续这样的增长势头，就必须通过政策的调控和金融的风控来排除阻碍，保持一手房市场热度。

从今年初的贷款集中管理规定，到二手房贷款额度收紧，再到二手房指导价的出现，都是针对二手房的限流。

换而言之，二手房想放大交易量，就是对新房购买力的分流，对当前金融资源的消耗，对地方土地财政的影响，对整个房地产行业产业链及就业的影响。

所以，二手房停贷可以理解为是一个长期化的调控性额度收紧。

而对于二手房中介行业来说，无疑是「严冬」的到来。

当然了，「躺枪」的还有那些真正想要换房的老铁们。

End

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