论北京顶豪的六大关系

这周三，和史佬一天连续看了四个楼盘，棠颂、中国玺、燕西华府和中骏天宸。本来想再去景粼原著，奈何天色已晚，只好作罢。看盘的过程，有惊喜，也有失落。

说实话，得罪人；说假话，得罪自己。

为了避免瓜田李下，恰好，昨天和业内人士小张聊懋源·红玺台，想借着这个项目聊聊当前北京顶豪的六大问题，也就是六大关系。

提出这六个问题，都是围绕着一个基本原则，你是土豪盘，还是顶豪盘。

说这个话，似乎有点矫情，但情况就是这么一个情况。

有些业内不看好的盘，傻乎乎大卖；有些业内看好的盘，却是慢热型。

土豪盘是老板的胜利，顶豪盘是业主的胜利。北京楼市就是如此撕裂和诡异。

但是，问题，还是要谈一谈。特别值得注意的是，过往几年的土豪盘，出现严重后劲不足，二手市场跌价很惨。这就是弯路。你想不想走老路?要不要引以为戒?还要不要品牌?是干一票生意，还是深耕北京高端市场?

懋源·红玺台是北京少数叫好又叫座的清盘项目，业主获益、股东获益，有面子，有里子。

借这个案例，地产大哥讲六个问题。

1.身段和脸蛋的关系

一切从何说起?

还是要说地段。谈地段，要讲环线论，比如二环、三环、四环，但不能唯环线论。

二环边，位置是好，但你会选方庄吗?虽说这是北京最早的富人区，身段虽好，但脸蛋一般。除了首开?璞瑅，没有像样的项目，从中挑出一个好户型，跟过个年似的。

这里面有个问题，叫真地段还是假地段。地段就是你早晚接送孩子上学，比别人多睡半个钟头；地段就是你和谁为邻；地段就是你能多吸一口新鲜空气，中央公园之于纽约，海德公园之于伦敦，凡尔赛花园之于巴黎……

2.日子和月子的关系

再豪的房子，也是用来住的，用来过日子的，不是用来坐月子的。

很多项目的样板间，极致夸张。说好听点叫“直击客户痛点”；说不好听叫忽悠。

不是说击中客户痛点的产品不好，而是说，这是真痛点还是假痛点。

北京目前置业的主力客群是刚性改善，很多客户从刚需过渡到改善，对什么叫好房子，听说过，也见过，很少有住过。

样板间过于浮华，虽然能够抓眼球，却是平民化“俗艳”式审美，只能用来坐月子，不可以过日子的。

宋丹丹曾在小品中说：“倪萍写本书叫《日子》，我也要写本书叫《月子》！”

蒙田所言，享受人生是至高无上的美德。

意大利一位记者访问著名钢琴家鲁宾斯坦。钢琴家送给他一盒他最喜欢抽的雪茄。记者受宠若惊地说：“我要好好地把它珍藏起来。”鲁宾斯坦连连摆手：“千万不可，你一定要把它抽掉。这些雪茄美妙如人生，人生是不能保存的，你一定要尽情享受它。没有爱和不能享受人生，就没有乐趣。”

进了样板间，这也好，那也好，考虑过跟你全家以后的一日三餐有什么关系?跟你和家人亲情融融有什么帮助?跟你修身养性有什么呼应?如果空间不能参与到你的家庭生活中，只能是僵尸空间。

比如说懋源·红玺台的厨房，到底是给谁用的?不仅仅是菲佣，更是男女主人一起完成一场美食创作之旅，下厨是情趣，厨房也就变成了情趣空间。

再比如懋源·红玺台的中岛，无论餐前活动交流、烹饪菜品，还是用餐及餐后闲谈，皆可在这里一站完成。甚至正餐、简餐、早晚餐皆可全面满足。

懋源·红玺台把钱花在厨房和餐厅，就是为生活花钱，不花在面子工程上，而是“设计改变生活方式”。

所以，懋源·红玺台的业主有一个共同特征：圈内有名，社会无名。

3.面子和里子的关系

什么叫面子和里子，就是立面第一还是空间第一的关系。

不要以为这是一个很Low的问题。当下的很多项目，有一个普遍的硬伤，户型很差。都说户型很重要，做的时候，却常常将它放在最后弄。

也许有人会说，还不是为了多出面积嘛！以牺牲单价换取的面积，还在赚这个钱，只能说明你Out了。企业利益优先，还是客户利益优先，并非是三个指头和七个指头的关系，或是四个指头和六个指头的关系。

实际上，这是顶豪界的一股歪风。空间平面服从于建筑立面造型，建筑摆放服从于地块，更要服从于容积率最大化的要求，要面子，不要里子，功能服务于形式。要知道，房子是用来住人的。

以懋源·红玺台为例。懋源·红玺台是先小后大，由里到外。就是说，先做室内户型设计，然后再做楼体结构，再完成整体布局和园林景观。

所以，我们后来看到了罕见的点式建筑，度采光，更大尺度的开窗面积，同时空出大面积的园林空间，这完全是利润上的自杀行为，每一个楼座，都是定制，每一扇窗，都是不一样的风景框。

4.卖平方和卖立方的关系

什么叫卖平方，什么又叫卖立方?

实际上，这是建筑空间和空间建筑的关系。

豪宅如果层高还是普宅的层高，直接就一刀杀死算了。这个话说得有点绝对，地产大哥想表达的意思是，要根据不同的空间面积，规划不同的层高，保证空间的比例完美。

这个话有点绕。举个例子，某南方开发商，将自己在深圳的经典户型搬到北京。按理说，也不是不可以。但是，问题出现了。原来是平米，来北京落地后，受规划指标限制，做成了平米。这家开发商玩了一个狠招，等比例压缩每个房间的面积。

后来，地产大哥去看过一次，总感觉哪儿哪儿都不对劲，但从平面户型图上，你又不能具体说出来哪点不好。后来，问起懂行的朋友，才知道原来是这档子事。

也就是说，户型不是平面的简单放大或缩小，而是空间的延展和层次丰富度，就是我们常说的“舒服”。

还有一点不能不说。去年有个卖得不错的项目，样板间外立面上挂着很多管道。虽然这家开发商很出名，但内行人看到这个样板间，都是直摇头。

虽然你是什么什么专家，但地产大哥却认为，你是卖给不懂好房子的刚需改善型客户。地产大哥只能说，你NB，客户定位精准，你是一家真正的营销公司，但地产大哥就是不服。

其实，管线外挂虽然解决起来有难度，但为什么10年前的产品就能做到呢?

还以懋源·红玺台为例，室内空间不仅是由大牌王大君亲自操刀，园林设计大牌李建伟和建筑空间大牌常海龙共同优化联袂完成。

卖立方，卖的是舒适，卖的是品位，卖的是身份。

再举个简单粗暴的例子。

普宅里叫的过道，豪宅却是廊。不要小看这个廊，却是传统建筑中最讲究的厅、堂、廊的三大关系中重要一环。移步换景要靠廊来实现。在这里，地产大哥求求销售员了，以后不要再说动静分区、洁污分区，这是普宅的销售说辞，好不好！

最早的商品房是以卧室为中心，你看看第一代富人区方庄那些房子，都没有客厅。现在的豪宅，看重的是公共空间，不仅仅是客厅，而且是餐厅、厨房、卧室四者之间的互联和独立。这才是回归家庭、家族生活的设计。

5.工艺和用材的关系

究竟是用哪个牌子好，业主毕竟不可能行行是专家，也不一定完全清楚。这也好办，就用对标。

最简单的对标，就是皇上穿的、用的什么物件，什么物件就好。

比如说，木材就用鸡翅木，这是中国豪门的标配。

鸡翅木，因为有类似“鸡翅”的纹理而得名，是红木中的一种，较黑檀、花梨等红木更为奇缺。鸡翅木纹理交错、清晰，颜色突兀，有微香气，质地柔韧，不怕水，不生虫。鸡翅木在中国历史上深受文人雅士的青睐，其性质也随之变得非常精神化。鸡翅木的鸡即谐音，凡明清两代文物上有鸡必定喻吉，任何有关吉祥图案的书都有此解，所以，鸡翅木也有吉祥安宁的喻意。

要从木材中提取的植物油，浸泡鸡翅木，使木质坚硬，不易变形，且防潮、防虫。处理后的鸡翅木不再需要油漆作为保护涂层，木材天然的纹路一览无余。触摸时，感觉到的是木材天生的柔韧与年轮，而不是光滑平淡的油漆。

再比如懋源·红玺台客厅墙壁上用的明共双工真丝，古代皇帝专用，绸料中那逼人的富贵之气并不好驾驭，如使用不当，不但贵气尽失，反倒俗气。

不多展开，接近字了

又说多了。地产大哥想说的是，一个项目的形象就是这家企业品牌的投影。

看过懋源·红玺台后，地产大哥脑海里对开发商懋源·红玺台的印象是七个字：修身齐家卖天下。

《中庸》里的原话是，修身齐家治国平天下。时代在变，一字之差，客户就是帝王，要将客户视为帝王来服务。

服务哪是这么容易做好。第一就是要修身修业，服务意识、专业意识必须来自内心，修身修心。没有这种修行，企业做不大，最好也别做房地产。

第二是齐家。要把合作方当成家人，产品打造是“己所不欲勿施于人”的自家事，要有一套齐家的办法。“建筑从来都是脚踏实地盖出来的，绝不是图纸上画出来的。”每个人都把工作当成事业，把公司当成家，再“铁”的关系都打不进场，不走过场。

第三是治国。对于企业来说，治国不是参加G20，而是规范、榜样意识和引领标准。懋源有三环拿地王的习惯，与其说这是习惯，不如说是企业的“治国”决心。

第四是卖天下。卖天下，一定要站得高，看得远，更要做得到。卖天下，实际上是报天下，“以德为本、厚德载物、德行天下”。

这段时间看了不少盘，反倒是从记忆中打捞出懋源·红玺台，有点意思。

与其说，懋源·红玺台是懋源的成名作（也是第一个豪宅项目），不如说是其品牌底色和底气。

当然，也许你会说，过去是过去，现在是现在，过去不代表现在。现在拿这么贵的地，看你怎么弄。

但是，懋源居然放风说，懋源的“璟”系，高于“台系”，将高于老豪懋源·红玺台的标准。

地产大哥也很好奇，接下来，懋源?璟岳会不会随波逐流，“走大势，撞大运”的路线。

小张告诉地产大哥，懋源?璟岳是三环内的城市别墅，只有70套，单套总价万到1.5亿之间。未来能不能创造单套两亿的奇迹？

作为同行，地产大哥非常好奇，我们拭目以待。毕竟，当下的市场太需要好的作品来提振市气了。

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