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摘要
本文通过重点调查对某一区域的宏观经济投资环境、住宅市场、商铺、写字楼市场进行基本情况摸底调查，得到了关于该区域房地产业目前比较全面的发展状况及价格走势，使我们加深对对该区域房地产市场供给、需求、价格了解，为日后我们评估工作奠定了坚实的基础。
1市场调查的步骤首先要确定市场调查目的，即调查目的是为了更准确了解某一特定区域不同地段、不同类型的房地产的价格走势，为日后我们开展评估工作提供价格支撑或者参考；其次要确定房地产市场调查的目标，主要是要有针对性，要明确调查的对象及范围，以便制定好详细的市场调查计划和路线；再次是要确定调查方法，主要是确定该项调查所需要数据类型及收集方法；最后是对数据的整理及筛选，要对收集的数据做细致的整理分类做成市场调查详表。
2市场调查的内容由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，在市场调查过程中要注意收集不同调查对象的基本参数，例如住宅房地产调查应注意调查楼盘的所处位置、占地面积、总建筑面积、容积率、户建筑面积、户使用面积、户型配比、交通环境、小区的配套设施及项目周边环境以及日后政府的规划情况；商业办公房地产调查应注意调查对象的临街状况、人流量、客流量、租金水平、周边中介挂牌价格、周边环境、交通环境。
3市场调查的方法由于房地产的不动性，因此其价格很大程度上的一个重要影响因素就是地理位置和其周围的基础设施的价值。房屋的价值和周边基础设施的价值是相互渗透的。房价不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响，房地产不能脱离周围环境而单独存在。因此我们在市场调查的过程中需采取点线面结合的方法，例如住宅房地产具有较强相似性和可比性，估价的可比性较强，因此市场调查应多采用点——单个楼盘的市调方式；商业办公房地产受区域影响大，投资者希望通过商铺、办公楼租赁想获得稳定的经常性收益，那么一定会考虑的因素是这个地区的客流量如何，该地区的客户的收入水平和消费能力怎么样，周边交通是否方便，以及未来政府对于这里的规划等等，因此应多采用线和面——区域市场调查方法。
4市场调查数据整理市场调查数据整理是根据市场分析研究的需要，对市场调查获得的大量的原始资料进行审核，分组、汇总、列表，或对二手资料进行再加工的工作过程。其任务在于使市场调查资料综合化、系列化、层次化，为揭示和描述调查现象的特征、问题和原因提供初步加工的信息，为进一步的分析研究准备数据，把不同区域、不同街道、不同类型的住宅、商业租售情况进行分类整理，细致列出各个不同地段的住宅以及商业的租金水平以及挂牌价格，使数据系统化、综合化和条理化。
笔者认为不定期的房地产市场调查能够使评估公司实时了解不同时段的房地产市场行情、更好的识别市场、分析市场，更加顺利的开展评估工作。
（本文来自：中估联行成员机构—武汉国佳作者：陈秉忠）
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