年4月25日至28日，由国家发改委地区司和宏观经济研究院投资所共计6名工作人员组成的调研小组，对海南省年第一季度房地产市场情况进行了调研。我们重点考察了海口市、三亚市、儋州市、琼海市和东方市等5个城市的房地产市场，通过座谈和实地考察等形式，掌握了海南省房地产市场的总体情况，明确了海南省房地产市场存在的问题，并在此基础上提出了相关对策建议。以下是主要的调研情况：

一、海南省房地产市场情况

在“房住不炒”的政策定位下，年第一季度海南省房地产市场整体呈现下行趋势。房地产开发投资持续负增长，商品房销售面积、销售金额持续下降，但商品房销售均价有所提高。具体来看，第一季度海南省房地产开发投资.43亿元，同比下降34.6%；商品房销售面积.73万平方米，同比下降64.1%；商品房销售金额.22亿元，同比下降58.8%；商品房销售均价为元/平方米，同比增长14.8%。

海南省不同地区房地产情况存在较大的分化。不同地区的房地产开发投资均有一定的程度的降低，东部和中部地区降低幅度相对较大。年第一季度东部地区共计投资.82亿元，同比降低37.3%（其中琼海市同比增长93.9%）；中部地区房地产开发投资额为8.04亿元，同比下降43.65%；西部地区为47.57亿元，同比降低14.6%（其中儋州地区同比增长.7%）。房地产开发投资降低幅度超过全省平均水平的有三亚、文昌、万宁、安定、保亭、洋浦、澄迈、昌江等8个市县。

销售情况方面，总体表现为东部地区优于西部地区，西部地区优于中部地区，并且住宅占比相对较高。其中，年第一季度东部地区商品房销售面积为.80万平方米，同比降低53.1%，住宅销售面积占总销售面积的82.1%；销售金额为.65亿元，同比下降52.7%，住宅销售金额占房地产总销售金额的80%；销售均价为元/平方米，同比增长0.9%，其中住宅销售均价为元/平方米。西部地区商品房销售面积为27.20万平方米，同比降低83%，住宅销售面积占总销售面积的93.8%；销售金额为26.86亿元，同比下降81.3%，住宅销售金额占房地产总销售金额的90.9%；销售均价为元/平方米，同比增长10.4%，其中住宅销售均价为元/平方米。中部地区商品房销售面积为6.72万平方米，同比降低79.8%，住宅销售面积占总销售面积的50.7%；销售金额为4.71亿元，同比下降79.0%，住宅销售金额占房地产总销售金额的54.6%；销售均价为元/平方米，同比增长4.3%，其中住宅销售均价为元/平方米。

二手房市场方面，年全省二手房交易面积累计.80万平方米（截止到4月28日），同比降低14.36%；交易金额为.13亿元，同比降低3.56%；二手房交易均价为元，同比提高12.62%。

二、海南省房地产市场存在问题

（一）全省实施统一的房地产限购政策，未考虑不同市县房地产市场需求差异

目前海南省全域限购政策尚没有调整或松动的迹象，许多房地产开发企业担心后期开发的项目受限购政策影响，投资开发信心不足或将导致后续项目停建或缓建。一方面，导致全省房地产开发投资力度总体不足，对地方经济发展的冲击较大。另一方面，限购政策的实施将绝大多数外省居民购房需求排除在外，并没有考虑到各市县房地产市场的需求结构。

根据各市县年第一季度商品房销售情况统计数据，中部地区和西部地区销售均价增长幅度明显高于东部地区，表明中西部地区房地产需求相对旺盛，实施全域的限购政策不利于海南省中、西部房地产市场的发展。根据我们的调研，部分城市在售楼盘销售情况相对较好，本地居民购房需求相对较大，但是由于政策限制房地产企业未取得预售证或者建设工程许可证等原因，部分已建好的楼盘不能出售或在建楼盘遭遇停建，使得这些城市的住房供给不能满足当地居民的需求，这实际上抑制了居民正常的住房需求。

（二）缺乏产业配套、高等教育发展相对落后，导致住房优惠政策对人才吸引力不足

多方面因素导致人才引进政策效果不明显。海南省政府于年5月出台了《百万人才进海南行动计划（—年）》，对高端人才在海南购房方面给予了政策上的优惠，但是截止到年第一季度，全省引进的高端人才数量相对较少。一方面，海南省产业结构单一，导致人才引进效果不明显。海南省工业基础相对较为薄弱，绝大多是城市从业人员分布在房地产和旅游业相关的企业单位；高新技术产业和工业企业在海南省中的占比较低，人才引进政策对从事这些产业人才的吸引力不足，很难留住这类高端人才。通过人才引进方式落户的人才绝大多数集中在教育、医疗和文化等公共服务领域。另一方面，海南省高等教育发展相对落后，导致人才积累不足。目前，海南省拥有的国内知名高校相对较少，国内名校或研究机构在海南省设置分校或分院的并不多，导致培养的高端人才并不能满足自身发展的需要，也使得大师级人才或团队很难通过高校或研究机构引进来。

（三）住房和土地闲置过多，房地产企业转型较为缓慢

一是房地产热门城市住房和土地的利用率有待提高。以琼海市为例，商品住房以满足岛外需求为主，新建商品住房销售中岛外购房占比90%以上，造成商品住房闲置率较高。岛外居民购买的住房大多处于闲置和低频次使用状态，淡季平均入住率约20-30%左右，旺季平均入住率也仅50%左右。大量已出让住宅用地闲置和低效利用。

二是住房租赁市场仍存在较大的发展空间。加快培育住房租赁市场，是实现“住有所居”，是促进房地产市场平稳健康发展长效机制的重要内容之一，但住宅租赁业务管理费用高，利润低，远远不如买卖业务，这也是许多企业放弃租赁业务的原因。这造成租赁市场缺乏规模化、专业化的住房租赁企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，海南省多数市县住房租赁市场供给还是以个人出租为主。

三是房地产企业转型进程缓慢。按照住建部和海南省委省政府关于坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的要求，目前全省全域限购政策尚没有调整或松动的迹象，许多房地产开发企业对当前房地产市场处于观望的状态，无法推进项目转型升级工作。在发展住房租赁市场方面，由于海南本地居民租房需求相对较少，省外居民季节性度假需求突出，而且住房租赁经营投资回报率低、回收期长、经营起来相对困难，企业意愿不高。

（四）房地产市场调控诱发多种潜在风险

一是金融风险。统计数据显示，年第一季度，全省房地产贷款余额为.92亿元，占各项贷款的32.8%，不良贷款余额为32.18亿元，不良贷款率为1.06%。随着调控政策的持续推进，部分项目贷款已经逾期或进行了展期，预计年部分房地产企业特别是中小房地产企业资金链更加紧张，违约的可能性持续增加。

二是财政风险。房地产企业税收对海南省政府财政收入贡献相对较高，当前房地产市场调控，使得房地产投资和房地产销售额双双面临断崖式下跌，从而将会对地方财政收入带来一定的冲击。年一季度，房地产业全口径税收为亿元（占全省全口径税收比重为33.2%），同比下降9.3个百分点，房地产业涉及的增值税、个人所得税、企业所得税分别下降了42.3%、41.4%和4.8%。与此同时，在年全国“减税降费”的大背景下，海南省的地方政府税收增收的压力越来越大。

三是社会风险。部分房地产开发项目因土地变性、债务纠纷、竣工验收、司法查封、未报先建、未批先售等原因，易引发大量投诉和信访，甚至群体性信访事件。目前海南省存在有风险问题的房地产项目共计个，各市县也在积极有序地开展处置工作，但其中的风险隐患仍然不可忽视。比如，陵水国贸清水湾、万宁美亚榕天下等个别房地产项目，由于违法占地、建设和销售等引发了群体性上访和舆论炒作，地方政府维稳压力较大。

（五）当前房地产市场调控偏向于短期调节，房地产调控长效机制还未建立

当前海南省房地产市场调节主要采取了多种限制措施，比如限购、限价、限售、限制商品房开发、限制楼层高度等多重限制措施，在短期内遏制投机炒房，维持房地产市场平稳发展有一定的作用。但是，从长期来看这些政策必然要经过一系列的调整，这样不利于房地产市场形成稳定预期，必然造成房地产市场波动，不利于长期经济稳定发展。另外，海南省人才保障住房建设起步相对较晚，年4月海南出台《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》，但目前公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房的供给数量相对有限，难以满足本地困难群众基本住房需求。

三、对策建议

（一）因城施策，对部分购房需求旺盛的地区适当放松部分限制

根据各地房地产市场运行情况，实施不同程度的限制政策。在海南省总体的限购框架下，对不同城市具体情况实施不同的房地产限购政策，可以将现有城市分为几个具体类别，也可以采取“一城一策”的方式。比如，对于海口、三亚、琼海等以外省居民为主要购房主体的城市，可以实施较为严格的房地产政策，对于其他市县可以实施相对宽松的购房政策。各市县地方政府应深入调查研究，对本地的房地产市场状况，特别是对本地居民的住房需求和常住人口流动情况等有全面、及时的了解，并据此对不同城市的住房政策进行微调。

（二）更大力度引入大型企业或高新技术产业，发展大健康产业，解决产业结构单一问题

一是对引进的大型企业或高新技术产业给予一定的政策支持。除了儋州市的工业基础较强以外，其他市县的工业基础非常薄弱，海口市和三亚市等大城市对房地产业发展的依赖度较高。为此，可以利用产业优惠政策吸引大型企业或高新技术产业入驻，包括给予产业用地或税收优惠。一方面可以推进自贸区（港）产业转型升级和高质量发展，另一方面可以引进更多人才，从而维持一定的住房需求，推进住房市场平稳健康发展。

二是加速推进总部经济发展。总部经济是重要的现代都市经济形态，是一个城市经济社会发展水平的重要衡量标志，更是城市或地区经济活力、增长动能的显性指标。年4月，海南省财政厅、商务厅联合出台了《海南省总部经济发展省对市县财政奖励政策实施细则（试行）》，通过土地出让金奖励政策和税收奖励政策，支持市县发展总部经济。当前海南省各级政府应制定出具体的实施细则，加速推进总部经济的发展，保证总部企业顺利落地生根。

三是大力发展高等教育事业。一方面，可以引入“双一流”高校优质教育资源进入海南省，通过合作办学，推动海南省高等教育事业发展，为海南建设经济建设提供足够的智力支撑。另一方面，可以建设国际学校，引进特定学科国际知名学校教授专家在海南授课、讲学，为海南培养具有国际视野的高端人才。

（三）盘活闲置土地，大力建设房屋租赁市场

一是盘活闲置土地，鼓励存量商品住宅用地转型利用。鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导，符合海南自由贸易试验区、中国特色自由贸易港建设发展定位的产业项目；建立健全退出机制，将位于生态保护红线范围内和开发边界外等区域的存量商品住宅用地调出建设用地范围支持土地转让盘活，鼓励市场主体收购单种或多种零星分散的存量商品住宅用地，改变用途转型用于产业项目建设；对不能转型用于产业项目发展的存量商品住宅用地，经土地使用权人同意，建议市政府可依法收储。

二是积极引导房地产企业业务转型。一方面，严格按照《海南省人民政府关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》（琼府[]12号）的要求，通过促进土地用途改变、开展土地置换、支持土地转让盘活等措施，做好房地产业转型发展。鼓励引导存量商品住宅用地改变土地用途，用于除产权式酒店以外的其他产业项目，包括租赁住宅项目建设。另一方面，落实《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》要求，鼓励存量商品住房转型用于发展租赁住房。加快引进央企和大型民营企业等企业入驻海南，盘活海南存量房产资源，并加强与各类金融机构对接，结合海南现实情况推出租赁金融产品，发展住房租赁市场。

（四）积极防范化解房地产市场面临的风险

一是充分发挥各级政府部门对房地产市场的监管职能。首先，要求各市县落实房地产风险防范工作的主体责任，研究部署各市县房地产行业风险问题处置和房地产市场监管工作，要求各市县对房地产风险项目进行深入排查摸底，逐一制定处置方案，开展处置工作。其次，继续发挥省督导专班督促指导协调作用，对各市县房地产风险防范工作，对各市县风险防范工作开展督导检查，相关检查情况在全省进行通报。同时，对于项目较为复杂、处置难度大的重难点问题，及时提交省领导小组会议专题研究，提出处置意见。再次，要充分发挥各级各部门的职能作用，加强协调配合，研究政策法规提出解决措施共同做好房地产风险问题的处置工作。

二是积极应对房地产市场的金融风险。首先，督促银行机构贯彻落实差别化的住房信贷调控政策。加强个人住房信贷运行情况的监测，进一步要求银行金融机构落实好差别化住房信贷调控政策，严禁消费信贷等违规资金进入房地产领域。其次，要合理引导信贷投向。督促银行紧紧抓住海南全面深化改革开放、逐步推进建设海南自贸区（港）的发展机遇，转变信贷投向，将更多的信贷资源配置到重点产业，提升对非房地产领域的信贷支持力度，促进海南自贸区（港）的建设。再次，应密切