判断一个房地产项目的优劣除了与项目测算财务指标相关，还与当地的房地产政策、城市格局、区位、配套、市场竞争状态等息息相关，而这些信息的获取则要通过实打实地市场调研来获取了。一、政策我国房地产市场严格意义上不属于市场经济学，而应属于政治经济学，房地产行业关系社会民生，国家这支「无形的手」自始至终会相伴于行，「房住不炒」，当市场泡沫虚高的时候，政府会配置政策打压，当市场下行之时，政府又会出台相关政策刺激以免出现市场「硬着陆」。常见的政府调控政策手段包括土地政策、保障房政策、货币政策、信贷政策、利率政策等。近十年中国经历了两次调控周期，一般扶持周期2年，打压周期4年左右，十九大确立「房住不炒」的基调。预计未来五年楼市调控将持续。去年“三道红线”试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，今年22个重点城市开始实施“两集中”供地模式。下图为房地产调控手段不完全汇总：不同的市场调控政策应采取不同的投资策略。越是市场情绪高涨的时候越要保持清醒，越是市场低谷的时候越要伺机而动。因此，每在一个城市进行投资布局时应做好充分的政策调研。二、城市判断一个城市是否还有房地产投资机会，有很多城市经济指标可以参考，比如：城区常住人口、人口净流入／净流出情况、GDP、人均可支配收入、银行存款余额、在校小学生人数、私家车保有量、产业结构等等，关于这些指标的讨论已经有诸多书籍涉及，在此不再赘述，本书仅谈谈如何通过形象感知的方法去快速感知一个城市的发展格局。来到一个陌生的城市，首要需要对这个城市的发展格局有一个清晰的感知。常用做法是开车在整个城区里逛，首先看市政府在哪里，区政府在哪里，行政服务中心在哪里，这几个行政单位的办公地点可以很好的地说明整个城市的核心区或者未来的发展方向在哪里，毕竟城市规划都是政府统筹，政府从来都会把自己的办公区设置在它想要发展的重点区域，所以我们在很多城市都会看到市政府或者区政府由老城区搬迁到新城区，目的就是为了带动片区的发展，就是告诉百姓你看我们连政府办公区都搬到这里了，政府下决心要重点发展这个片区了！为了更吸引老百姓，政府往往还会在新区修建几条主干道，比如一来就搞个双向8车道，最低也要双向6车道，道路通达了百姓才会到这里来买房，只要人来了，一切都好办了，慢慢地，医院也搬过来了，学校也搬过来了，路也越修越多，就这样循环往复，新城区也就慢慢发展起来了。无论是土地投资还是房产投资，实在不知道投哪里的时候，告诉大家一个简单粗暴的方法，那就是去看我们当地的政府办公区在哪里，你就到哪里去投资，一般风险可控。三、区位李嘉诚曾经说过判断一座城市的房地产投资机会主要还是看区位；区位对于一个房地产项目的成败是至关重要的。区位的好坏主要还是看当地人民对于区位的认可程度，一般情况下区位优先级如下：老城区核心区＞老城区非核心区＞新城区核心区＞新城区非核心区。若城市新城区处于城市发展方向且与老城区不存在空白带，则新城区会由于城市面貌好、规划科学反而更受到当地市民的青睐。判断城市发展方向的方法刚刚说了一是看政府办公区在哪里二是打开城市卫星地图，看看这个城市周边有哪些山脉。很多城市为什么一定要搞新区？原因一是在当届政府想要出业绩，而更大的原因在于很多城市由于老城区三面环山，因此只能往剩下的一个方向发展，朝这个方向进行投资布局，一般问题也不大。四、配套配套完善程度与区位息息相关。重点