第一章房地产概述本文主要介绍房地产的概念、特性、种类、住宅景观和环境等内容第一节房地产的概念和特性一、房地产有哪些主要特性房地产与其他商品相比，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。房地产的主要特性有不可移动、各不相同、寿命长久、价值较大、相互影响、难以变现和保值增值等。（一）不可移动不可移动，是指房地产的位置是固定的，不能移动的。因位置不可移动，每宗房地产与市中心、公园、学校、医院等的距离及其对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定性，从而形成了独特的自然地理位置和社会经济位置。房地产的不可移动，决定了它不像动产那样能够在不同地区调剂余缺，从供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场、更不是全球性市场，而是地区性市场（一般可将一个城市视为一个市场），其供求状况、价格水平和价格趋势等都是地区性的，在不同地区有所不同，甚至它们的变化是反方向的，如通常所说的城市房地产市场分化，房地产市场调控因此需要“因城施策”。武汉和郑州虽同属于我国中部地区，但武汉房地产市场的供求状况、价格水平、发展趋势却与郑州房地产市场有明显差异，这主要是由于房地产具有（）的特性。A．各不相同B.不可移动C.价值较大D.难以变现武汉与郑州的房地产市场存在明显差异，是由于房地产不能像动产那样能够在不同地区调剂余缺，也就是房地产是不可移动的，因此本题答案为B。（二）各不相同房地产的各不相同，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争市场，房地产价格千差万别，通常是“一房一价”。因此，看中的房子如果错过机会购买，再想买到相同或相似的房子就不容易了。房地产交易不宜采用样品交易的方式，即使有户型图、内外照片或视频，也应到交易房屋实地查看、亲身感受和体验。（三）寿命长久房屋的使用寿命通常可达数十年，例如国家标准规定住宅建筑结构的设计使用年限不应少于50年。在我国，人们虽然没有土地所有权，只有土地使用权，但其使用期限通常较长，而且建设用地使用权期间届满的，可以申请续期。特别是住宅建设用地使用权，其出让年限最长，一般为70年，且其期间届满的，自动续期，相当于无期限延长。因此，房地产的寿命是长久的，可供其拥有者长期使用或为其带来持续的收益，例如，房屋最长可出租0年取得租赁的收益。（四）价值较大与一般商品相比，房地产不仅单价高，而且总价也高。从房地产单价来看，目前绝大多数城市，每平方米建筑面积房屋的价格，低则数千元，高则上万元，甚至十万元以上。对于许多人来说，购买住房通常是一个人一生中最大的支出，不仅要花掉过往所有的积蓄，并且还需要申请住房贷款。有时因住房面积过大导致许多人买不起，出现较小面积住房的单价比较大面积住房明显高的现象。（五）相互影响房地产因不可移动、寿命长久，其用途、建筑高度、建筑外观等状况，通常对周围的房地产产生较大而长久的影响；反过来，周围房地产的这些状况，也会影响该房地产。例如，影响自然通风、自然采光、日照、景观、空气、安宁、安全、人口流量等。房地产的相互影响还表现在房地产价格影响上，例如在住宅附近建高档别墅、高级酒店、高尔夫球场等，通常会使该住宅价格上升；如果建加油站、厂房、仓库、集贸市场等，则通常会使该住宅价格下降。邹梦娜年购买了一套住宅，年该住宅南面00米处修建了一个加油站，使得该住宅价值有所降低，这种现象说明房地产具有（）的特性。A．不可移动B.价值较大C.相互影响D.保值增值由于在住宅南面00米处修建加油站，使居住环境受损，导致住房价值降低，这说明房地产是相互影响的，因此本题答案为C。（六）难以变现难以变现也称流动性差、变现能力弱。房地产的难以变现，决定了它流动性差。房地产因价值较大、各不相同、不可移动，加上交易涉及环节较多、过程复杂、税费较多等原因，使得房地产一旦需要出售时，通常要花较长时间才能售出。例如，卖家需要几个月甚至更长时间才能找到买家，买卖双方谈判、议价、办理权属转移登记的时间也比较长。因此，房地产与存款、股票、基金、债券等相比，变现能力弱。当房地产拥有者急需资金而不得不将房地产快速售出时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了一定幅度的降价，可能在短时间内也难以找到买家。（七）保值增值房地产的保值增值，是指房地产随着交通等基础设施和公共服务不断改善、环境美化、人口增加等，其原有的价值通常可以得到保持，甚至不断增加。房地产不像电脑、手机、照相机等科技产品，随着新技术不断出现、生产效率提高、生产成本降低、更好的产品面世，价值会降低很快。需要说明的是，房地产保值增值特性，从长期趋势上来看是这样的。房地产价格一般是波浪式上升的，并不代表着房地产价格只涨不跌，房地产价格往往随着经济社会的波动而波动。二、什么是房地产（一）房地产的含义房地产，简单说就是房屋和土地，或者房产和地产。严格来说，房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。土地是人类生产、生活所必须的资源。我国实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用地进行管理。建筑物一般包括房屋建筑物和构筑物。房地产经纪服务中涉及的建筑物主要是房屋。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，主要包括房屋内安装的门锁、厨房水槽、卫生间洁具、壁灯、窗帘，镶嵌在墙里的柜子，建筑在地上的围墙，水池，院子内搭建的亭子，种植的树木，埋在地下的管线和设施等。为避免在房地产买卖中对买卖标的物范围产生误解或纠纷甚至欺诈，买卖标的物范围若不包括房地产的组成部分或其他相关定着物，应予以书面列举说明；未列举说明的，一般应理解为在买卖标的范围内；反之，买卖标的物的范围若包括房地产之外的财产，如房屋内家具、家电、台灯、墙上挂的书画、院内摆放的奇石、雕塑等，也应予以列举说明；未列举说明的，一般应理解为不在买卖标的范围内。（二）房地产实物、权益和区位的含义房地产实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑面积、使用面积、建筑外观、建筑结构、建筑设备、装饰装修、户型、房屋年龄等。房地产权益，是指房地产中无形、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益通常包括四个方面：①拥有的房地产权利，包括房屋所有权、土地使用权、收益权、处分权。②房地产权利受到限制的情况，如设立租赁权、设立抵押权、设立居住权、被人民法院查封等。承租人承租他人房屋享有租赁权，在他人房屋上设定抵押享有抵押权，房屋所有人设定居住权使他人对住房及其附属设施享有占有、使用的权利。③依附在房地产上的额外利益或好处。如住宅上带有上学指标、可落户口，房顶或外墙面可租售给广告公司做广告。④依附在房地产上的债权债务，如房屋存在预交的水费、电费、物业费、燃气费等。房地产区位，是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周边环境和景观、外部配套设施等。衡量房地产区位的好坏，最常见的指标是该房地产与地标性场所（市中心、火车站、购物中心、重点学校、医院、公园）的距离。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。空间直线距离是指两地之间的直线长度。交通路线距离是指连接两地之间的道路长度。交通时间距离是指两地之间利用适当交通工具去或来所需的时间。交通时间距离一般来说是比较科学，但在实际中有可能被误用而产生误导。例如，“交通方便，0分钟车程可达市中心”，可能是在交通流量很小的夜间、用速度很快的小汽车测量的，而对依靠公共汽车上下班的购房者来说，在上下班时段可能要花1个小时。因此，《房地产广告发布规定》（工商总局令第80号）规定，房地产广告不得含有“以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”等相关内容。第二节土地所有权与国有土地供给一、我国土地制度有哪些核心要点我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》规定，我国城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。因此，我国土地公有制的法律表现形式是国有土地所有权和农民集体土地所有权。国家和农民集体是我国土地所有权的主体。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体所有土地的所有权应当由作为该土地所有权主体的农民集体行使。改革开放前，我国采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿划拨给单位和个人无期限使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。改革开发后，行政划拨这种土地使用制度越来越不适应经济社会发展需要，因此对原有土地使用制度进行改革，逐步建立了土地使用权有偿出让和转让制度。二、国有土地供给方式有哪些我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。除国家核准的划拨土地可以无偿使用外，其他国有土地都应以有偿方式供给。（一）国有土地有偿使用国有土地有偿使用，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式”。《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》又明确了一种新的出让方式——挂牌出让。因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式包括种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。协议出让国有土地使用权，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要严格限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。《民法典》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。（二）国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨，是指土地使用者经县级以上人民政府批准，缴纳过征地拆迁补偿、安置等费用后取得的土地使用权，或是经县或县级以上人民政府批准，以无偿方式取得的土地使用权。三、国有土地使用权出让年限是怎样的不同用途房地产，其土地使用权出让的最高使用年限是不同的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了不同用途土地的土地使用权出让最高年限，具体如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地0年；⑤综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，应在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。土地使用权年限开始计算的日期，是房地产开发企业取得土地使用权的日期，而不是建筑物竣工的日期。《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。第三节房地产及住宅的种类一、房地产有哪些种类房地产分类的维度有很多种，针对房地产经纪行业，本文仅仅介绍按照房地产用途进行分类的房地产种类，具体包括：（1）居住房地产：是指供家庭和个人居住使用的房地产，包括住宅和集体宿舍。（）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼。（）零售商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、交易市场等。（）旅馆房地产：是指供顾客住宿使用的房地产，包括宾馆、酒店、度假村、旅店、招待所等。（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影视剧、游乐场、娱乐城、康乐中心等。（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库、车间等。（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子站、拖拉机站等。（9）特殊用途房地产：包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。（10）综合用途房地产：是指具有上述两种（含）以上用途的房地产，如商住楼。二、住宅有哪些种类（一）存量住宅和增量住宅存量住宅又称二手住宅，简称二手房，一般是指居住使用过的住宅。增量住宅，简称新房、一手房，是指新建成的住宅。从房地产开发企业购买的新建商品住宅，即使购买后没有居住使用，再转售时通常也称为二手房。存量住宅中，房龄较短（一般5年以内）的，称为次新住房；房龄较长（一般超过10年不超过0年）的，称为旧住房；房龄很长（一般超过0年）的，称为老旧住房。房龄也称为楼龄，是指房屋的年龄，自房屋竣工之日起开始计算，不论房屋是否空置，都计算房龄。某楼盘房地产开发企业于年取得该土地使用权，00年建成竣工，客户梁祝于00年入住，年办理不动产权证书，请计算截至00年该住宅的房龄。该住宅的房龄计算如下：房龄=00-竣工年份=00-00=18（年）（二）低层住宅、多层住宅、高层住宅和超高层住宅依据《民用建筑设计统一标准》，住宅的地上建筑高度不大于7.0米的，为低层或多层住宅；大于7.0米、不大于.0米的，为高层住宅；大于.0米的，为超高层住宅。依据《民用建筑设计通则》，住宅按照层数分类时，1～层为低层住宅，～6层为多层住宅，7～9层为中高层住宅，10层及以上为高层住宅。《民用建筑设计统一标准》发布后，《民用建筑设计通则》已经废止，但现实中按层数分类的方式还在习惯性使用中。低层住宅多层住宅中高层住宅高层住宅层数为1～层层数为～6层7～9层10层及以上上面说的层数，是指自然层数。现实中，有自然层数和标示层数。自然层数即实际层数，是按照楼板、地板分层的楼层数。标示层数即名义层数，是为了回避所谓不好或不吉利楼层数字，人为标示的楼层数。例如，一幢自然层数为1层的住宅，为了回避这个数字，将实际的层标示为5层，因此其标示层数就变成了1层。层数又可分为总层数和所在层数，地上层数和地下层数。总层数通常是指地上总层数；在有特殊说明的情况下，总层数有时也指地上总层数与地下总层数之和。所在层数是指楼房中的某套用房位于的楼层数。在实际经纪业务中，需要说明交易房屋的所在楼层和总楼层，可简要表述为“所在楼层/总楼层”。例如某住宅位于一幢总层数为16层的住宅楼的1层，则该住宅的楼层可表述为“1/16”。高中低楼层各有优缺点。高楼层的优点是：采光好、视野好、灰尘少、噪音小、不潮湿。低楼层的优点是出入方便、不担心电梯故障、灾害发生时易逃生。老年人和小孩适宜选择低楼层。（三）低密度住宅和高密度住宅根据建筑物密度分类，住宅可分为低密度住宅和高密度住宅。低密度住宅又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅；高密度住宅又分低层高密度、高层高密度住宅。对消费者来说，密度越大，资源越紧缺，居住舒适度越低。因此，在其他状况相同的情况下，其优劣顺序是（从好到差）：低层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅。客户徐磊很看重居住舒适度，因此非常