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特刊

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无为房地产市场发展情况调研报告

房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，是经济发展的重要杠杆。为准确把握我县房地产业发展形势，近日，县政府办公室深入县直有关部门，对房地产市场开展了专题调研。

一、我县房地产市场基本情况和特点

截至年6月底，我县城市建成区面积已扩展到26.5平方公里，城区人口超过25万，城镇化率54.5%。近年来，在县委、县政府的高度重视下，全县房地产市场始终保持平稳健康发展的良好态势，县委、县政府主要领导两次前往国家住建部介绍我县房地产去库存经验，目前，全县注册房地产开发企业94家，其中，二级资质5家，三级资质9家，四级资质27家（详见附表二）。年，全县房产地施工面积万平方米，销售面积达万平方米，今年1-6月，全县共完成房地产开发投资27.31亿元，同比增长64%。商品房施工面积.9万平方米，同比增长8%；新开工面积52.1万平方米，同比增长%；竣工面积87.6万平方米，同比增长58%（详见附表一）。房地产市场呈现出“三升两活一降”的特点：

“三升”主要是：销量升。1-6月，全县新建商品房销售登记备案面积61.2万平方米、套，销售额38.1亿元，其中:住宅房54.1万平方米、套，销售额31.2亿元，销售面积同比增长60%。无城地区新建商品房销售登记备案面积54.7万平方米、套，销售额35.2亿元。其中:住宅房48万平方米、套，面积同比增长60%。价格升。1-6月份，无城地区新建商品住房销售均价约元/㎡，同比增长18%。其中：1月元/㎡、2月元/㎡，3月元/㎡，4月元/㎡，5月元/㎡，6月元/㎡。与周边市县相比增幅不大，但同比增长较快。品质升。新建商品房全部集中在城南新城，主要是碧桂园、绿城、万厦、中俊等高端楼盘、高档小区，占全部新建商品房的90%以上。

“两活”主要是：二手房成交活跃。1-6月，共成交二手商品房套、面积13.5万㎡、成交额5.8亿元。其中二手住宅房套、面积12.97万㎡、成交额5.3亿元，面积、成交额同比分别增长52%、20%。主要新建商品房可售房源较少，刚需群体转而购买二手房和学区房以及部分安置房。土地成交活跃。1-6月，成交开发建设用地10宗、50.3万平方米，总成交额16.26亿元，其中无城规划区9宗、50.08万平方米，增长63%，成交额16.12亿元，增长3.2倍。

“一降”主要是：乡镇商品房销量下降。1-6月份，乡镇新建商品房销售登记备案面积3.63万平米、套，销售额1.07亿元，均价为元/㎡，面积同比下降19.5%。主要是受乡镇开发量减少影响。

二、存在的主要问题

图为上半年土拍的几宗地详细数据

一是土地溢价率过高。受上半年市场销售旺盛影响，开发企业拿地热情高涨，近期土地出让成交价出现溢价率过高现象，如位于无城镇无城路与军二北路交叉口西北侧的-9号地块，面积4平方米，起价万元，现场竞价达百轮，最终成交价2.26亿元，达.8万元每亩，溢价率达%，楼面地价达到元/㎡的历史新高。

二是存量房源较少。我县房地产市场以刚需和改善性住房为主，由于上半年商品房销售形势较好，加以去年底及今年初初交的开发用地建设进度较慢，且大部分属于政府回购房和限价房，可售房源仅有32万平方米、套，受周边房价较快上涨等综合因素影响，开发企业向市场投放商品房积极性不高，持观望态度和惜售心理。

三是区域供应不平衡。今年上半年，无城规划区新建商品房全部集中在城南新城，主要是碧桂园、新城经典等新建项目，城内其他区域没有新建商品房供应，且商品房大多是高档住房、精装修房、大户型房，不能满足购房人多层次的购房需求。

四是平抑房价难度大。近日，我县出台了进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，防止房价、地价不合理上涨，但受多方面因素影响，抑制房价难度依然较大。主要原因：一是周边房价高，房江县6月份商品住宅房均价达元每平方米，巢湖市均价也在元左右，芜湖市区商品房7月成交均价为元/平方米。南陵县均价由1月份的元涨至7月份元，涨幅巨大。二是刚需和改善性购房需求大，无城相对较低的房价和周边城市房价的大幅上涨，助推了我县刚需和改善性住房购房消费提前，也吸引了大批在外创业人员返乡购房和农民进城购房。以碧桂园在我县开发的两个项目为例，碧桂园翡翠华府项目购房人群中，以改善居住条件为目的约占31%，农民进城占35%，投资为目的约25%，其他5%；碧桂园翡翠公园项目中，以改善居住条件的占34%，农民进城50%，投资为目的占11%，其他5%。三是建筑成本上升，受国家去产能、环保风暴和长江岸线整治等多重因素影响，建筑材料价格大幅上涨，黄砂价格同比翻了一番，石料价格同比上涨80%，钢材价格同比上涨40%，致使商品房建筑成本上涨10%以上。四是房票存量较多，经统计，年未购房结算房票金额1.亿元，其中，已使用房票订购但未结算万元，棚改居民持有房票未购房的房票金额1.亿元，一旦全部集中入市购房，将给平抑房价增加新的难度。

棚改区域-北门泰山头现状

棚改区域-北门泰山头整改后概念图

三、无为房地产业发挥的重要作用

近年来，我县房地产市场始终保持健康稳健发展的良好态势，在促进经济发展、城市建设、改善人民生活等方面发挥了巨大作用。

一是促进了经济增长和社会就业。据研究，元的房地产投资可以拉动上下游-元的投资，1万平方米的房地产建设可以解决个人的就业问题。今年1-6月份，全县房地产业上缴税收4.02亿元，增长.6%，据测算元每平方米的房价缴纳税费约元，对财政增收发挥了关键支撑。房地产完成投资27.3亿元，增长了64%，占全社会固定资产投资的16.1%。全县房地产行业从业人员1.2万人，对促进就业发挥了重要作用。

无为签约17个招商项目

二是提高了城市竞争力和招商吸引力。产业是城市之基。在房价稳定的条件下，企业的扩张成本相对稳定，在其他城市房价高企的现状下，企业的利润空间和竞争力得以提升，城市的竞争力也随之上升。一旦房价过高，企业运营成本特别是用工成本必然上升，现有企业有可能会向外迁离、停止扩张或造成人才流失，招商引资难度也势必进一步加大。同周边城市相比，我县房价涨幅相对平稳，均价控制在元每平方米以内。

三是有效改善群众居住和生活条件。住房问题是重大民生问题。近五年全县共完成房地产投资.6亿元，商品房销售面积为.8万平方米，2.62万户居民迁入新居。改造棚户区33.1万平方米，货币化补偿8.4亿元，发放房票约9.75亿元，多户住房困难家庭告别棚户区，圆了安居梦。此外，房地产市场健康发展也有助于减少社会矛盾，一旦房价高企，普通群众特别是中低收入群体买房将变得更加困难，而对于因各种原因迫不得已必须买房的人来说，则会给自己甚至整个家庭带来长期、沉重的经济负担和精神压力，给社会增加新的不稳定因素。

四是形成城市发展的良性循环。科学经营城市是促进城市良性健康发展的重要手段。在城市扩张的过程中，需要大量的资金投入基础设施和配套建设，而县级自身财政实力有限，难以满足城市建设的需要。近年来，我县每年投入城市建设资金均在45亿元左右，资金从哪里来，就是以经营城市的理念，将土地出让金收益用于城市基础设施和配套建设，带动周边土地升值，再出让，再建设，形成城市发展的良性循环。年以来，我县共出让城市经营性土地41宗，面积.7亩，土地出让金37.58亿元，主要用于城市基础设施和配套建设，城市建设资金不足问题大为缓解。

五是有利于加快城镇化步伐。城市发展的关键在于人的集聚。我县是个有多万人口的大县，吸引农民进城既有基础，又有优势，也是推进新型城镇化的必然选择。加快农业转移人口市民化，除了有好的政策和优质的公共服务配套外，关键还是要农民买得到房、买得起房，房地产市场健康发展至关重要，我县出台了《无为县鼓励农村居民进城购房实施意见》，采取财政补贴、契税优惠等，农村居民购普通商品住房每套比其他居民购房可节省2.5万元左右，并可享受户籍管理、子女就学政策、就业等多项优惠政策；出台了《关于推进进城务工农民缴存住房公积金及住房贷款工作的实施方案》，进城务工农民缴满6个月住房公积金购房可享受公积金贷款政策。年以来，农村居民进城购房套、74.6万㎡，占全县销售商品房50%。如房价过高，超出农民的预期和承受能力，农民进城购房将减少，也将会延缓县域城镇化进程。

四、几点建议

一是加强监测调控。建立健全联席会议制度，紧密结合无为实际，做好市场的动态监测工作，定期分析研判形势，完善市场调控政策，分析问题，商讨措施，进一步发挥好价格、税收、金融等杠杆调节作用，促进房地产市场规范有序发展。

无为年下半年第一场土拍公告

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二是控制高地价。合理制订我县开发用地的出让价格、出让区域、出让面积，采取多种方式控制土地成交价过高，既要加大住宅用地供应力度、推进存量土地开发，又要防止出现过度开发引起的库存量过大。此外，在土地挂牌时，可以采取“限房价，竞地价”，或者参照芜湖市区模式，土地在竞价时超过一定的溢价率时，要求无偿配建安置房，严防高地价扰乱市场预期。

三是深化房地产供给侧改革。在类型上，减少大户型商品房和高档住宅房、精装修房的比例，适当增加90平方米以下的小户型商品房和普通商品住房的供给。引导、鼓励发展预制装配式建筑，推进建筑工业化。坚持租购并举，出台扶持政策，鼓励支持发展住房租赁市场。在区域上，适当增加西北片区土地供应量，满足不同区域居民的购房需求。在价格上，采取“竞地价、限房价”的模式，推出一批限价房，满足棚改居民的需求，逐步消化存量房票。在配套上，新建商品房小区的市政公用设施特别是供水、污水处理、菜市场、停车场等要提前规划建设，方便居民生活。

四是强化综合监管。对已取得土地但未按出让合同约定时间开工的，国土、住建、规划等部门要加大监督检查力度，促进开发企业加快商品房投放市场速度，增加商品房供应量。加强商品房项目预售管理，重点查处违规预售、囤积房源、捂盘惜售等行为，严厉打击捆绑销售、投机炒作、发布虚假信息等违法违规行为，为房地产市场营造良好环境。

（撰文：光建军插图：无为合作摄）