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年第1季度深圳住宅房地产市场

（一）年1季度新房供应分析

一季度本是楼市的传统淡季，开发商推售节奏放缓，新房预售量环比显著下滑，受年市场向上的推动作用，年一季度预售量仍明显高于年同期。年一季度深圳新房住宅预售面积1,,平方米，环比减少47.8%，同比翻番；住宅预售套数10,套，环比减少一半，同比增加1.1倍。

南山区住宅预售面积,平方米，环比减少一半，同比增加15倍；住宅预售套数1,套，环比减少56.3%，同比增加约15倍。全区共有2个项目预售，其中半岛城邦三期预售量,.71平方米/套；宝能城预售量90,.4平方米/套。

宝安区住宅预售面积,平方米，环比减少62.5%，同比增加11.0%；住宅预售套数2,套，环比减少72.1%，同比增加7.3%。全区共有4个项目预售，其中新锦安壹号公馆预售量,.64平方米/套；星航华府四期预售量78,.52平方米/套，是预售体量较大的两个项目。

龙岗区住宅预售面积平方米，环比增加9.5%，同比增加1.2倍；住宅预售套数6,套，环比增加18.8%，同比增加1.6倍。全区共有10个项目预售，其中，正大时代华庭预售量,.04平方米/2,套；信义御珑豪园预售量,.39平方米/1,套；金域中央花园二期预售量83,.46平方米/套，是龙岗区预售量较大的三个项目。

区域

预售面积（M2）

预售套楼（套）

年1季度

同比

年1季度

同比

罗湖区

--

0.00%

--

0.00%

福田区

--

0.00%

--

0.00%

南山区

,

.30%

1,

.50%

盐田区

--

0.00%

--

0.00%

宝安区

,

11.00%

2,

7.30%

龙岗区

,

.40%

6,

.40%

全市

1,,

.80%

10,

.50%

（二）年1季度新房成交分析

年1季度，深圳楼市延续年度的强劲势头，虽然成交量下滑，不过房价再创历史新高。年1季度深圳的新房成交均价48,元/平方米，环比上涨18.4%，同比上涨约八成。

各行政区方面，作为豪宅聚集地的福田和南山两区，在高端物业的推动下，一季度成交均价继续高位上行，福田区成交均价78,元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨77.3%，是全市均价最高的区域；南山区成交均价74,元/平方米，环比上涨11.8%，同比上涨74.3%；罗湖区在华润银湖蓝山、中海天钻热销的推动下，成交均价逼近6万元，为59,元/平方米，环比上涨13.5%；同比上涨34.7%；盐田区成交均价42,元/平方米，环比上涨12.9%，同比上涨92.4%；宝安区在鸿荣源壹方中心、龙光玖龙玺热销的带动下，成交均价达41,元/平方米，环比上涨12.0%，同比上涨六成；龙岗区成交均价38,元/平方米，环比上涨23.9%，同比上涨约九成。

（三）年1季度深圳各行政区二手住宅挂牌均价及成交量分析

年一季度深圳的二手住宅价格持续走高,均价为53,元/平方米，环比上涨14.4%，同比上涨68.1%。各行政区方面，全市六区全线上涨，龙岗区一季度的二手住宅挂牌均价环比上涨21.6%至36,元/平方米，同比上涨93.2%；宝安区一季度挂牌均价环比上涨15.5%，为47,元/平方米，同比上涨80.5%；罗湖区一季度挂牌均价环比上涨15.2%，为49,元/平方米，同比上涨69.6%；南山区一季度挂牌均价环比上涨9.7%，为62,元/平方米，同比上涨53.4%；福田区一季度挂牌均价环比上涨9.1%，为61,元/平方米，同比上涨55.1%；盐田区一季度挂牌均价环比上涨9.0%，为45,元/平方米，同比上涨64.0%。

年一季度，受打压调控新政即将出台预期的影响，一季度深圳二手房迎来加速过户期，成交量高位再度暴增。年一季度深圳二手房成交面积3,,平方米，环比增加41.6%，同比增加88.8%；成交套数43,套，环比增加36.0%，同比增加九成。宝安、龙岗是二手房成交量最大的两个区域，宝安区成交,平方米/9,套；龙岗区成交1,,平方米/11,套。

（四）年1季度小结

年一季度，深圳楼市仍延续年的上涨态势，但成交量逐步出现下滑。年一季度深圳新房住宅共成交1,,平方米/15,套，环比减少15.5%，同比增加14.7%；成交均价48,元/平方米，环比上涨18.4%，同比上涨79.2%。其中1-3月，成交均价呈连续上升态势，1月均价46,元→2月均价48,元→3月均价49,元，持续飚升的房价，引发了政府的一系列调控，严查首付贷、二手房交易评估价上调50%、非深户社保1改3、二套房首付最低四成等调控举措陆续落地。调控新政的出台引发了市场的观望情绪，房价稍有回落。

龙华片区概况

龙华片区位于宝安区东部，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区，地理位置优越。龙华街道辖区面积88平方公里，现有人口79.3万，其中户籍人口人，外来人口占总人口的96.3%，每10万人中受高等教育的人口为人，人口总体素质较高。龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。

龙华片区区位图

（一）交通概况

龙华片区设高速铁路客运枢纽深圳北站。国家高速铁路京广深客运专线、广深港客运专线与厦深客运专线南北向穿越规划区西部。平南铁路自西向东穿越本片区。深圳北站是华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，广深港客运专线和厦深铁路在此交汇，2条地铁线在此换乘。在高铁和地铁的带动下，新区与香港、广州形成“半小时生活圈”，与武汉、厦门形成“4小时生活圈”。此外，全市首条现代有轨电车试验线落户龙华，机荷、梅观、清平、福龙等高快速路穿越新区。未来还将形成由6条轨道交通、“四横四纵”高快速路网、“五横三纵”干线性主干路网和“八横五纵”主干道路网组成的现代化城市交通体系。

（二）配套设施

龙华片区是深圳中北部商贸中心，第三产业较为发达。在最密集的龙华商业中心10平方公里范围内，聚集了天虹商场、华润万家、大润发商场、岁宝百货、国美电器等多家大型零售卖场，形成了辐射深圳中北部的核心商圈。辖区有已建、在建酒店、银行等。此外，依托深圳北站、龙华汽车站等交通枢纽和辖区完善的交通路网，成长起和记黄埔物流、华南国际物流、华通源公路货运中心一批骨干物流企业，物流业务覆盖到全市。

（三）片区发展趋势

1、龙华的定位决定着龙华的产业结构，龙华的规划决定了龙华的今后发展的方向。龙华在深圳市的定位是深圳市次中心区、深圳市的物流中心、深圳市的后备发展基地、深圳中心区的延伸。龙华作为深圳市唯一的不是区政府所在地的次中心区，既然是次中心区，它的发展必然要有次中心区的规模，产业结构必须与之相配套，现在提议龙华作为区域中心的呼吁越来越高。可以预见，未来的龙华房地产会向高品质、高素质社区建设发展，二线拓展区将是深圳优秀的住宅区域之一。

2、市储备用地的用途左右龙华的房地产业发展进程。由于龙华的土地储备少，今后龙华的城市发展取决于市政府19平方公里储备用地的用途，该片区域的发展定位将直接影响龙华房地产业、物流业的速度及档次。

3、交通对房地产业影响巨大。北京到深圳，上海到深圳两条高速铁路的交汇点在龙华，必然对龙华的物流业影响很大。而深圳市的“一横八纵”的市政道路规划使龙华的地理位置更加突出，加上地铁四号线的运行，对龙华的物流业、商业、酒店业、房地产业都带来了重大的影响。

4、龙华住宅在物业品质上与关内的差距在不断缩小。龙华置业者在楼盘细节品质上更加追求精雕细琢，置业理念在升级，生活方式在改变。消费者更满意于良好的规划建设和楼盘品质的升级。

市场调查范围

本次市场调查范围主要位于龙华新区龙华街道，调查共分为三个小组，以地铁龙华线站点为中心辐射区域内典型楼盘进行调查，调查结论如下。

（一）布龙路与民治大道片区

该片区由布龙路与梅龙路、清龙路及民治大道合围而成，该片区内主要有世纪春城、金地梅陇镇、阳光新境园、绿景香颂、梅花山庄等楼盘，片区内商业主要集中在民治地铁站一带，主要有大润发和华润万家超市。

调查对象

位置

物业类型

目前市价

（元/㎡）

备注

世纪春城

民治街道民治社区

住宅

一期、二期楼梯房均价-，三期、四期小高层、高层电梯房-

小区目前共有四期，分别有塔楼、多层、小高层、高层。

金地梅陇镇

龙华街道梅龙路与布龙路交界处

住宅

-，四期19栋因与小区有道路相隔，售价在-之间

小区建有约多平方米的高档次的商业，㎡的幼儿园等配套，是一个配套齐全的大型生活社区。

阳光新境园

龙华街道梅龙南路东侧

住宅

-

户型设计充分考虑不同客户需求，主要为两房、三房，共有户。

绿景香颂

民治街道民治大道西侧

住宅

-

为纯住宅居住高层建筑和商住混合居住高层建筑，住宅共8栋32层建筑。

片区相关楼盘照片

世纪春城外景

金地梅陇镇外景

阳光新境园外景

绿景香颂外景

梅花山庄外景

馨园外景

（二）红山地铁站片区

该片区东至梅龙路、南至民宝路、西至人民路、北至工业路，片区内大小楼盘密布，居住及商业氛围较好，是龙华片区重要的居住配套生活区，片区内主要有中航天逸，莱蒙水榭春天、七里香榭、风和日丽、锦绣江南、日出印象、幸福枫景、公馆一八六六等楼盘，商业主要有沃尔玛、华润万家、九方购物中心等。

调查对象

位置

物业类型

目前市价

（元/㎡）

备注

莱蒙水榭春天

民治街道办梅龙路西侧

住宅

六期在整个水榭春天片区正中央，放盘单价00，其他期数放盘单价在6左右

位于龙华新区核心地段，三期沃尔玛已开业；周边幼儿园、小学、中学一站式教育一应俱全。

公馆一八六六

民治街道梅龙路西侧

住宅

-

南区房源套，北区套，共套。北区已经全面推出，收到市场热捧，销售待罄。户型主要以2-3房为主。

华业玫瑰四季

民治街道人民南路与新区大道、腾龙路交汇处

住宅

-

项目主打户型产品：45㎡一房、68㎡两房、78㎡三房、84㎡三房、88㎡三房、㎡四房、㎡五房、㎡五房。

汇龙湾

民治街道

住宅

左右

项目占地.78㎡，总建筑面积㎡，主要由3栋6座31-33层塔楼组成，户型面积区间在88-㎡。

片区相关楼盘照片

莱蒙水榭春天外景

公馆一八六六外景

业玫瑰四季外景

汇龙湾外景

中航天逸外景

莱蒙水榭春天外景

（三）龙华地铁站-清湖地铁站片区

该片区由东二环路与三联路、清龙路及地铁龙华线合围而成，该片区是龙华重要的居住区，内主要有幸福城润园、美丽、城市明珠、锦绣御园、美丽家园等楼盘，片区内商业主要集中在龙华地铁站一带，主要有龙华商业中心购物广场，新一佳龙华店、大润发和平路店。

片区相关楼盘照片

幸福城润园外景

美丽家园外景

世纪华庭外景

锦绣御园外景

优品建筑外景

大信花园外景

小结

近年来，由于龙华发达的交通道路网络，良好的“硬件”设施，浓郁的文化氛围，万科、长城、振业、金地、泰华等地产商看好龙华优越的地理位置，纷纷进军龙华，投资兴业，龙华房地产形势持续向好，龙华已把发展房地产业作为支柱产业大力发展。龙华楼盘价格之所以有这么大的上升空间，一是归功于龙华一系列的规划利好；二是因为关内罗湖、福田供应量大幅减少，更多关内人置业关外，需求增加促使价格上涨；三是“追涨”心理的作用，各楼盘竞相涨价，共同抬高了片区房价。

从近几年楼市均价可以看出该片区楼市的火爆，随着可开发土地资源的减少，年龙华楼市进入空档期，可入市的新盘甚少，龙华楼市的市场存量亦很小，仅为34万平方米/2套，在存量少、新盘少的情况下，龙华楼市面临着房价进一步上涨的压力，值得庆幸的是，未来几年龙华启动的旧改项目较多，体量可观，总用地面积万平方米，在这些项目逐步启动之后，可有效缓解楼市的供给压力，也可有效缓解房价快速上涨的压力。龙华置业者在楼盘细节品质上更加追求精雕细琢，置业理念在升级，生活方式在改变，消费者更满意于良好的规划建设和楼盘品质的升级。