房地产估价机构如何做好房地产投资项目尽职调查

文/姚宇龚智诚

尽职调查（duediligence，简称DD）是指企业在实施投资、并购或融资等重大经济行为时，投资方（买方）对目标公司的经营状况进行谨慎调查，以评估目标公司（标的）的价值和风险。

在企业对外和企业并购中，要对企业的历史数据和文档、管理人员的背景、市场风险、管理风险、技术风险和资金风险等等做出做全面深入的审核，然后做出一份详细的尽职调查报告。

评估机构转让

所谓房地产投资项目的尽职调查，一般是指投资人（或金融机构）在对房地产开发项目进行投资（或融资）或对房地产开发企业进行并购时，所进行的项目尽职调查，一般来说，房地产投资项目的尽职调查主要包括如下几个方面：

企业一般性情况调查（工商登记、股权结构、成立沿袭变更状况、管理团队、累计开发项目情况、企业征信、实际控制人征信等）；

企业财务状况调查（成立至今的验资报告、审计报告、近期财务报告、科目明细说明、适用纳税及税收情况说明、企业盈利能力分析、企业偿债能力分析、或有负债分析等）；

企业法律状况调查（工商登记查档、各种批复批文查阅、成立至今融资担保情况调查、涉诉情况调查、重要合同签署及履行事项调查等）；

拟投（融资）项目情况调查（开发项目背景、项目证照批复情况分析、项目简要可行性分析、项目市场状况分析、项目SWOT分析、项目投资情况分析、项目建设情况分析、项目预期销售或经营模式及定价分析、项目去化分析、项目现状价值分析、项目可抵押价值分析等）；

项目财务评价及风险评价（项目投资及资金筹措分析、项目预期现金流分析、项目融资还款现金流分析、项目财务可行性评价；项目内外部风险披露分析、项目风险对策分析、重大事项提示等）。

上述各部分内容中，委托方有时会根据具体需要另行聘请注册会计师和律师对其中的财务尽职调查及法律尽职调查做专项财务尽职调查及法律尽职调查，，我们作为专业的房地产咨询顾问机构，需发挥我们的专业优势，在进行一般调查的同时，重点做好拟投（融资）项目情况调查及相应估值分析。

（从房地产咨询机构角度出发）

下面主要从房地产咨询机构的角度，简要阐述房地产投资项目尽职调查的各阶段工作要点。

一、前期接洽

接洽阶段，需要了解委托人的主要需求，如：以财务投资为诉求的尽职调查、以金融机构项目贷款为诉求的尽职调查、以项目并购为诉求的收购前尽职调查、以资产证券化业务为诉求的前置尽职调查等，不同的诉求决定了尽职调查的方向和侧重点有所不同，投资方向的主要