海口调研

面朝大海，春暖花开

知行实践团

知行实践团，是小五所在清华精英团队贯彻“以市场为核心”的部门宗旨，通过实地调研走访、市场数据收集而进行的实践研究活动，定期形成调研报告，提供区域化的市场价值判断、投资建议。

知行实践团由小五团队资深行业专家牵头，结合清华精英团队的高水平研究能力，聚焦区域经济发展、深入地产市场环境，力争为客户及行业同僚提供有价值的信息与参考。

专家团成员

宋文军，清华大学经管学院硕士，资深信托从业者，10年投资管理经验，丰富的宏观政策与地产行业研究经验

吕超，清华大学土木工程系本硕，大型地产从业经验，地产信托募投管退经验，丰富的地产行业研究经验

刘树阳，清华大学经管学院硕士，丰富的基础设施业务经验，地产信托管理经验

张世文，执业律师，知名律所从业经验，不良资产处置专家

丛楠，清华大学法律硕士，注会、法律职业资格，清华精英团队成员

夏至锴，清华大学经管硕士，注会、法律职业资格，清华精英团队成员

本次海口房地产市场调研将从市场背景、土地市场、商品住宅市场、热销项目分析等四个维度对海口房地产市场进行分析。

市场背景

■限购政策：年4月22日《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》实行严格的全域限购。

*但人才新政在一定程度上放宽了购房限制：在海南工作，且满足一定条件的非海南户籍未落户人员，可购买一套住宅：满足人才新政落户海南的人员，可享受与海南本地原居民同等购房政策。

■限售政策：年3月30日之后，在全省范围内，任何主体购买新建住宅须取得不动产权证满5年后方可转让。年4月14日至年3月30日之间取得，根据区域、动产套数、取得时间有所不同。

■限贷政策：《关于限制购买多套商品住宅的通知》规定非本省户籍居民限购一套房，本省居民买第三套房暂停发放贷款，并提高首付比例，见下表：

■限价政策：《关于加强商品房销售价格备案管理》要求，房地产企业对于预售项目主动核实成本，调整价格，重新申请价格备案，且备案后，6个月内不得擅自调高价格。在实际操作层面，海口市普通商品住宅备案销售价格均未超过元/平米，实质上进行了销售限价。

土地市场

■土地供应方面：年，出让土地面积为.75万㎡，同比上涨35.85%，建筑面积为.74万㎡，同比上涨58.98%；受房地产调控及城市规划影响，供给工业用地比例大幅增长，供给出让土地以住宅和工业用地为主，分别占全年出让量45%和31%。受年系列调控政策影响，年海口市场土地供应大幅紧缩，-年海口土地市场呈现良性回暖之势。

■土地成交方面：公告成交土地面积为.04万㎡，同比上涨.76%，公告建筑面积为.62万㎡，同比上涨.33%；年下半年海口市土地成交市场火热，但海口土地供求仍保持动态平衡。

■土地价格方面：年11月，海口土地市场再创新高，但纵观年，海口市住宅用地成交楼板价为.52元/㎡；商业用地成交楼板价.42元/㎡；工业用地成交楼楼价.52元/㎡，且多数均以零溢价成交，房地产调控到位，房地产市场较为健康。

商品住宅市场

■商品住宅供应方面：年1-10月，海口市商品住宅供应.42万㎡，同比增长5.26%，为年全年的70.42%；成交面积为.37万㎡，同比增长29.09%，为年全年的.17%；成交均价为元/㎡，相比年全年均价下降2.95%。

■商品住宅成交方面：、年两年因北方雾霾来海口买房的人激增，海口市场较为火爆。年来，面对海南建省办经济特区30周年和建设自贸区（港）等利好消息带来房价上涨的压力，海南实施全域限购，年、年成交面积回落较为明显，市场趋于稳定，年1-10月成交面积为.37万㎡。

■商品住宅价格方面：年海口房地产市场维持限购、限售、限价调控政策，同时也出台了人才落户新政，年1-10月成交面积同比上涨，但受限价影响，成交均价与去年基本持平。

热销项目分析

■碧桂园?剑桥郡：

碧桂园?剑桥郡是年海口房地产市场销售榜单第一名。该项目类型主要为住宅，含部分配套商业。碧桂园?剑桥郡位于海口市秀英区。

■户型配置：碧桂园?剑桥郡的具体户型共分四种，见下图，户型分为三居和四居，主要面对有改良需求的用户群体。

■区位配套：

交通便利：碧桂园?剑桥郡位于椰海大道和中线高速交叉口处，与区政府直线距离3.9km，与美兰机场距离17.8km，与海口火车站直线距离15.8km，交通非常便利。

配套完善：楼盘周边配套设施丰富，周边3km内的商业配套有万达广场、金盛达广场，教育配套有海口一中、北大附小海口学校、北大附中海口学校、景山学校、海南师范大学，医疗配套有海医院。此外，医院、中医院、海南大学均在5km以内。

■销售情况：碧桂园?剑桥郡住宅部分已售罄。年该项目成交面积39.86万㎡，成交套数套，成交金额64.22亿元，成交均价16,元/㎡。

结论

■区域定位：

作为海南省会城市，经济政治文化交通中心，海口经济发达、配套设施完善，是理想的久居之地；由于一年四季气候宜人,风景优美,依山傍海，海口也是外出旅游的首选，兼具旅游和居住的综合价值。

■发展预期：

短期来看，在“房住不炒”政策推行下，海口房地产市场将在持续强监管态势下保持相对稳定。而当前的地产调控也为未来海口房地产的潜在增长提供了可能空间。

长期来看：随着海南自贸区(港)政策的落地、海口经济总量、战略地位的不断提升，基于未来政策逐渐放松的条件下，海口房地产市场有较强的增长空间。

■投资策略：

就市场情况而言，目前海口市商品住宅的价格显著低于其内在价值。不论是拟在当地居住或者外出休闲养老的刚需购房者还是房地产市场投资者，现阶段进入海口市场都是一个不错的选择。但不同群体需考虑的因素不尽相同：

对于拟在当地居住的购房者而言，周边交通设施和教育资源是需考虑的重要因素；

对于外出海口休闲及养老的购房者而言，周边环境和商业配套是需考虑的重要因素；

对于海口房地产投资者而言，应结合不同区域的城市规划和发展定位，寻找潜在的价值洼地。

END