年以来的这轮强劲复苏，全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始，房地产滚滚热浪显现出新的苗头：由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看，嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台，在市场出现较大波动时，有责任有义务，为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者，提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判，将真实的市场情况呈现出来。

我们选取了，今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本，进行详尽的调研分析。这15个市县分别是：*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

（注：市场瞬息万变，特别是10月份各地集中出台的调控政策，虽然此次调研的城市并不在调控之列，但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成，之后市场变化未能体现）

文/浙报传媒地产研究院

记者章嵘嵘

说到柯桥区，可能大多数人一时间还转不过弯儿来，若是换一种说法——绍兴县，可能熟知的人会更多。

在年撤县设区前，绍兴县是隶属于绍兴市的县级市。对本地人而言，一般说绍兴市是指越城区，而绍兴县则更多是指柯桥。

其实绍兴市区(越城区)是在绍兴县县城的基础上建立起来的。早在年，绍兴县城改为绍兴市越城区，周围农村划给绍兴县，而绍兴县政府借驻越城区办公。所以一直以来，绍兴县是“有县无城”。

直到年3月，绍兴县政府整体正式搬迁柯桥镇，从此拉开了新县城建设的序幕。绍兴县一直是中国的轻纺基地，被称作“浙江第一县”，曾连续多年入围全国十强县。同时作为省管县，绍兴县拥有较大的财政自主权。凭借强大的经济实力，绍兴新县城建设开展得如火如荼。

也正是从那个时候开始，柯桥的房地产市场步入了快速上升期，柯东瓜渚湖、柯南柯岩以及柯北CBD等板块逐渐凸显，无数楼盘如雨后春笋般拔地而起。

虽然柯桥区仅是附属绍兴市的一个行政区，但由于其强劲的产业带动以及市场地位，将柯桥当成一个城市也不为过，而这个“城市”的房地产市场也展现着其明显的特征。

1)市场成熟房价相对稳定：记者从走访中发现，柯桥的房价一直比较平稳，未有大涨大跌。商品房成交均价维持在-元/平米左右，从个别在售楼盘看，均价也基本在元/平米及以下的水平。虽然上半年整体市场行情火热，但柯桥大部分楼盘量上去了，价格却没有大幅上涨。

2)多方因素导致房价平稳：记者从多个渠道了解到，柯桥房价平稳最主要的原因还是供需平衡，由于此前自高强度开发，库存压力相对较大，房企无提价动力。需求方面，柯桥的购房主力基本都是以轻纺行业为主的外来人口，但近年来轻纺外贸行业不景气，也影响了其购房积极性，而本地购房者相对精明谨慎，对价格比较敏感。

3)板块细分明显：柯桥的房地产发展相对成熟，板块细分也比较明显，城区主要划分成五大板块，包括传统老城区、瓜渚湖片区、大小板湖、柯北新城以及柯南柯岩片区，各具特色。

柯桥城区板块分布图

“柯桥楼市就像一碗‘温吞水’，十年来都没有大涨大跌。由于供需稳定，房价相对来说比较平稳。今年上半年，一二线城市房价疯狂涨价，但柯桥影响几乎不大。”一位柯桥资深房产人士表述她对柯桥楼市的看法。

记者也从多个售楼处了解了这一现状。位于瓜渚湖北岸的金色丽都，算是涨价较多的一个楼盘。记者以购房者的身份，询问售楼人员房价是否受杭州影响有所上涨，对方说：“九十月份，价格比之前上涨了元左右。”其还表示，“我们价格上涨也是有原因的。由于瓜渚湖板块目前无其他新房在售，加之地段优越，环境稀缺，又有鲁迅中学和轻纺城实验小学加分，价格上涨也不足为奇。”

而位于万达商圈、大小板湖的几个在售楼盘，虽然价格也有上涨，但涨幅均在百元左右，影响甚小。记者从中介处了解到，位于万达商圈的金昌·诚园、长江越岭这两个月价格上涨了四五百块钱。位于大小板湖的金地·自在城与龙湖·原著的售楼人员同样表示，这几个月受宏观环境及杭州的影响，量明显上升，但价格较之前仅上调-元/平米，属于正常的涨幅范畴，总体相差并不大。

位于群贤路与湖东路交叉口的金色丽都项目，由于基本处于尾盘，售楼处仅两三个工作人员，显得比较冷清。

从数据上看，今年柯桥区的商品房成交量上涨了，但价格却并未上涨，基本保持稳定。由于柯桥区房地产数据相对封闭，记者从本土大佬中获知相对准确的数据(据悉来源自房管局数据)。

今年1-8月，柯桥区商品房共计成交套，约万方，成交均价元/平米。而年、年全年，柯桥区商品房共计成交分别为套(万方)、套(万方)，成交均价分别为元/平米、元/平米。

从成交面积看，今年1-8月商品房成交面积已达到年的全年的量，达到年全年的七成以上。而成交均价却比前两年稍有降低，较年下调9.6%，较年下调2.8%。

年-年（1-8月）柯桥区商品房成交详情

为何柯桥房价如此平稳？记者带着这一疑问咨询了多位当地资深的房产人士，并将这一现象产生的原因总结成以下四个方面：

①供应相对充足，房企缺乏提价动力

由于此前的柯桥高强度开发，导致积压的库存较多，加之08、09年由于全国楼市和宏观经济下行，加上轻纺行业不景气，大部分房企都经历了“阵痛期”，从而使其变得更加谨慎。即便今年上半年行情转好，但大部分房企仍然选择以去库存为主，不愿意冒风险轻易提价，若提价涨幅也并不明显。

从市场情况，目前在售的楼盘主要都以老盘为主，新盘很少，虽然今年楼市的预期有所上涨，但老盘没有提价的动力，故市场整体的均价还是没有变动，新盘也不原意“特立独行”，冒风险打破市场均价。

②地价平稳，缺少支撑地价的因素

由于柯桥土地市场相对平稳，没有可支撑地价的优质地块或代表性房企出现。其实这一原因与柯桥“温吞”的楼市现状是相互关联的，由于房企对柯桥楼市的预期不高，导致其不愿意拿地或不愿意高价拿地，故柯桥并没有“地王”效应。从近几年的土地出让情况看，基本以底价成交为主，市中心及柯岩区块的住宅用地的价格普遍-0元/平米，而柯北及柯西区域住宅用地价格普遍在-元/平米。

最后，核心原因还是柯桥房地产市场的需求方比较特殊。

③外来人口为购房主力受轻纺行业影响大

柯桥作为一个较早的轻纺商贸城市，一定程度上成全了柯桥房地产市场，而外来人口也一度成为了购房主力军。

但是近年来，由于轻纺行业产业单一，易受到行业经济危机的冲击，柯桥整体的外贸以及轻纺行业行情都不是很好。再加上G20期间，柯桥对区域内的印染企业进行严厉整治，大部分“低小散”企业被强势关停。据不完全统计这一行动将影响近二十万从业者，这些人口逐步向义乌、温州、杭州等城市流出。

记者从多个售楼处也了解到，这两年尤其是今年，在柯桥从事纺织行业的外地人买房相对减少，多套投资行为也基本为零。

柯桥轻纺大桥，其北面即最早的中国轻纺城市场，万商云集，人流、车流络绎不绝(图片来源网络)

④本地人购房较为理性拆迁买房较为普遍

其实早几年，柯桥本地人购买商品房的行为并不普遍，一方面是由于绍兴人本身较为“精明”，不太愿意拿钱投资房地产，更愿意投资在生意上。另一方面是本地人并不缺房，由于拆迁安置的原因，大部分拆迁户家中三套、四套房非常普遍。

近几年，随着生活条件变好，为了子女上学或结婚，大部分本地人也会考虑去城区购房，基本是以自住为主。但本地人对价格比较敏感，一般可接受范围在-元/平米，一万以上已经属于上限。

另一个现象，本地人拆迁买房越来越普遍。记者了解到现在柯桥拆迁主要以货币安置和产权调换(安置房)为主，货币安置的价格一般在-元/平米，与大部分在售商品房的均价相差不大，故越来越多拆迁户选择货币安置，然后再购买价格适宜的商品房。

近十年来，柯桥城区的房地产开发建设步入快速升值期。从最早的老城区笛扬路、万商路沿线发展至现在的柯南柯岩片区、柯东瓜渚湖片区、柯西大小板湖片区以及柯北新城包含万达商圈等。

从目前的现状来看，瓜渚湖片区以高层改善、首改为主，在售均价普遍在万元左右；柯西大小板湖以高层刚需为主，均价普遍在七八千元；柯北新城内部细分较多，未来往北发展趋势明显；柯岩片区主打高端改善，以排屋别墅为主。

①瓜渚湖片区：湖居生活中心目前无房可售

绍兴自古以来就以水乡闻名，临水而居、择水而憩的湖景生活当然也受当地人的向往。故瓜渚湖周边早在上世纪九十年代就聚集了一批高端住宅，如湖中园、瓜渚景园别墅区，湖景中央花园、嘉里花园、瓜渚风情等小高层、高层住宅群。

近年来，由于区域土地供应减少，新盘几乎为零，在售项目金色丽都也处于尾盘销售的状态。由于受地段、环境影响，区域高层物业房价在同类型中最高，均价普遍在1元/平米以上。当地居民最为认可的豪宅绿城·玉兰花园，目前二手房成交均价也在1元/平米左右。

“现在瓜渚湖周边都没什么新盘了，我们也只剩下二楼或顶楼的房源了，面积都在平方以上，价格1元/平米，全款付清可享97折优惠。”金色丽都售楼处销售人员告诉记者。

柯桥瓜渚湖全貌(图片来源网络)

②大小板湖：高层刚需成主力

瓜渚湖的另一面，直线距离4公里，驾车仅10分钟的柯西板块，位于柯桥城区西面，依托大小板湖自然资源，区位相当于杭州的西溪湿地，但房价却大相径庭，高层普遍均价在元/平米左右。

大小板湖最具代表性的项目即超级大盘金地·自在城，其次是龙湖·原著及保利·湖畔林语，项目主要以刚需高层为主，低密度洋房排屋为辅。

金地·自在城，这座万方超级大盘占了区域“半壁江山”，项目营销总告诉记者：“项目从10年开始已经有6年时间了，一期、二期、三期已经交付入住，今年7月份推出四期芳草地高层，价格在-元/平米。”其也坦言，“因为金地项目比较大，目前除了销售新房外，另一方面仍然在消化库存。”

与金地同一区域的龙湖·原著，目前在售19号楼高层中间套元/平米，边套元/平米。保利·湖畔林语目前已无住宅房源可售，在售均为商铺。

③柯北新城：往北发展趋势明显

柯北新城素来发展基础良好，以中国轻纺城为区域经济依托，发达的商业商贸极大得带动了片区的发展。区域内尤其是群贤路以北笛扬路两侧、金柯桥大道两侧，大量排布了的写字楼、酒店、商场等商业商务物业。同时，作为新城区，各项配套均较为完善，交通也及其便利，故区域住宅项目近年来发展也十分迅速。

柯北新城作为一个大片区，其内部仍有细分，包含了柯北CBD、柯北CLD以及柯北行政中心。近年来，随着万达广场的落地，柯北新城逐步往北发展，形成了万达商圈片区。未来，万达以北的中纺CBD商业中心或将成为区域新中心。

记者从实地走访中发现，柯北新城目前在售新房项目较少，多数楼盘接近清盘，均价普遍在八九千元，个别项目由于区位优越房价靠近万元。

靠近南面的柯北行政中心区域内仅学府·天宸一个待售新盘，其余如华宇·城市之星、大明翰泽苑、赞成香林均接近尾盘。其中，以华宇·城市之星与学府·天宸由于区位更靠近市中心，均价最高。前者售价在-元/平米，而后者目前还在前期蓄客阶段，预计开盘价1元/平米。

位于金柯桥大道西面、体育馆附近的柯北CLD板块，目前在售仅光明澜山和润达·锦绣河山两个项目，均价元/平米左右。

而更往北面的万达商圈附近，目前也基本无房源可售，紧邻万达广场的金昌·诚园、长江越岭都处于尾盘状态。位于万达金街的一家小型中介老板告诉记者：“目前万达小区的二手房均价元/平米左右，边上的金昌·诚园价格稍稍微贵一点，均价元/平米，长江越岭均价元/平米不到。”

记者还从中介处了解到，万达广场以北区域目前正在打造中纺CBD商业中心，未来或将形成区域新中心。据记者查阅资料，中纺CBD商业中心重点吸引浙商、越商和轻纺城布商等回归投资，吸引科创企业、研发机构和海内外高层次人才、创新团队等入驻，打造成为国内一流的中央商务区。

位于钱陶路以北的万达广场，已成为柯桥人娱乐休闲的聚集地，周末或节假日万达周边交通都会很堵

④柯南柯岩：以高端别墅、排屋为主

柯南板块以其独特的自然资源成为柯桥的“豪宅走廊”，高端排屋、别墅项目聚集，从早期越都名府、康郡到唯美品格、嘉华馥园、蓝天玫瑰园、景瑞望府、御江山等。

从御江山销售人员处得知，目前柯岩在售的别墅排屋项目基本都以老盘为主，新盘不多，除了还未开盘的元垄·新都会，结合了小高层与排屋。其也表示，近年来为了迎合消费者需求以及产品更新，区域别墅从大面积、大户型逐渐向叠排双拼等经济型别墅过渡。目前御江南主要以双拼别墅为主，主力户型平米，均价1元/平米。

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